2008 (Comentarios)

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Carmen Betegón

FIJACION DE DOCTRINA SOBRE ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA Y 1473 DEL CÓDIGO CIVIL.

SENTENCIAS DE 5 DE MARZO Y 7 DE SEPTIEMBRE DE 2007.

El Pleno de la Sala I del Tribunal Supremo se reunió dos veces  el  pasado año al considerar necesario la fijación de doctrina legal uniforme sobre algunas de las cuestiones planteadas en los recursos de casación que culminaron con las sentencias de 5 de marzo1 y 7 de septiembre de 20072. La primera sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, tercero hipotecario y adquisiciones a non domino, aplicada en las sentencias de 16 y 20 de marzo, y la segunda, sobre la doble venta, la aplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil en concordancia con el citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

La íntima relación de ambas cuestiones, la existencia de razonamientos comunes o que se complementan entre si, utilizados para fijar la doctrina, aconseja el análisis unitario de las sentencias indicadas. Así lo hubiera hecho también el Alto Tribunal, estableciendo doctrina en ambos extremos, pero no fue posible porque, como indica en el Fundamento de Derecho Octavo de la sentencia de 5 de marzo, no se había invocado la infracción del artículo 1473 del CC.  Sin embargo, no hubo que esperar mucho y así, en el recurso nº 3150/2000, relativo a un supuesto de doble venta, donde se alega, entre otros, la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y 1473 del CC,  por providencia de 12 de junio de 2007, se suspende la votación y fallo prevista para ese día y se acuerda que la sentencia se dicte por el pleno de los magistrados de la Sala, advertida la posibilidad de que dicha sentencia resolutoria deba formar doctrina sobre alguna de la cuestiones planteada en el recurso. Dicho recurso concluye con la segunda de las sentencias objeto de este comentario, la STS de 7 de septiembre de 2007.

La Sentencia de 5 de marzo contiene en su Fundamento de Derecho Quinto una magnífica síntesis del la evolución de la doctrina jurisprudencial en la materia y una detallada exposición del panorama jurisprudencial actual en relación a los dos preceptos que permiten conocer el estado de la cuestión.

Del panorama jurisprudencial que relata resulta sorprendente la evolución que ha sufrido la figura de “la doble venta” máxime si la ponemos en conexión con la experimentada por otra figura, “la venta de cosa ajena”.

Hasta los años 90 cuando un propietario vendía dos veces una misma finca, la jurisprudencia, de forma pacífica, conceptuaba el supuesto de “doble venta”, independientemente del tiempo transcurrido entre una y otra transmisión, y aplicaba las reglas contenidas en el artículo 1473 del Código Civil manteniendo en la adquisición al segundo comprador cuando éste había inscrito su derecho y el primero no, en concordancia con el artículo 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.

Junto a la consolidada figura de “la doble venta”, comienza a plantearse una nueva, la de “la venta de cosa ajena”, ésta carente de regulación expresa en nuestro ordenamiento a diferencia de la primera. En un primer momento se rechaza al entender que la venta de una cosa ajena era nula o inexistente por falta de objeto. Sin embargo, de forma paulatina, se va introduciendo en la doctrina y en la jurisprudencia una tendencia favorable a su validez basándose fundamentalmente en el carácter consensual y obligacional del contrato compraventa. Hoy es prácticamente unánime la jurisprudencia que considera valida la “venta de cosa ajena” y por lo tanto generadora de obligaciones, la primera y fundamental la de que el vendedor entregue la cosa si la adquiere posteriormente, con lo cual quedaría consumado el efecto traslativo del contrato o, en caso de que finalmente no la adquiriese, la resolución del contrato con la devolución del precio e indemnización de daños y perjuicios. No obstante, las soluciones al problema varían según las circunstancias concurrentes en cada caso, ya que el contrato puede declararse nulo por otros vicios, distintos al del objeto, como por ejemplo el  dolo del vendedor, la ilicitud de la causa...

A partir de lo años 90 aparece una nueva corriente jurisprudencial que modifica el concepto de “doble venta” exigiendo, para que un supuesto de dos o más transmisiones pueda catalogarse como tal, que la primera de las ventas no se hubiera consumado mediante la traditio, lo cual devino en la necesidad de cierta coetaneidad cronológica entre las transmisiones, ya que, obviamente, cuanto más tiempo transcurría entre la primera y segunda venta más probable era la consumación de la primera. Y así, cuando empezaron a plantearse conflictos entre dos o más títulos traslativos, existiendo título y modo en la primera transmisión, las resoluciones judiciales pasaron a calificar, lo que antes se consideraba “doble venta”, de “venta de cosa ajena” entendiendo inaplicable a estos casos el artículo 1473 del Código Civil. Tesis, que salvo escasas excepciones, se mantiene invariable en el panorama jurisprudencial, como pone de relieve el Tribunal Supremo en la sentencia comentada.

 

Ciertamente, no se puede negar que, si se ha consumado la primera venta, cuando el propietario vende por segunda vez ya no le pertenece el bien, pero lo que llama la atención es que seguidamente se tache este supuesto de “venta de cosa ajena” de nula o inexistente por falta de objeto apartándose de la jurisprudencia antes indicada. Ante tal sanción de nulidad, algunas resoluciones niegan incluso al segundo adquirente que inscribió en el Registro de la Propiedad a diferencia del primero que no lo hizo, la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecario por el juego del artículo 33 de la LH, según el cual la inscripción no convalida los actos  y contratos nulos, ignorando en muchos casos la existencia del artículo 32 o rechazando igualmente su aplicación.

Ahora bien, y si el vendedor ya no es propietario del inmueble, no porque lo haya vendido anteriormente sino porque su título adquisitivo ha sido anulado o resuelto por causas que no constan en el Registro, como por ejemplo por falta de pago del precio. En este caso, tampoco le pertenece el bien ni tiene poder de disposición sobre el mismo, ¿se conceptuaría también este supuesto de “venta de cosa ajena”?, ¿se le sancionaría con nulidad y se le negaría la protección de los artículos 32 y 34 de la LH? El supuesto guarda similitudes con la “doble venta”, ya que en ambos casos el titular registral ya no ostenta la propiedad del bien y la mutación real  (la resolución o la venta,) no ha accedido al Registro provocando la inexactitud registral.  

La situación empeora para el segundo comprador cuando su adquisición deriva de un procedimiento de apremio en el que se embargó la finca cuando ya había sido vendida por el deudor. En estos casos, se niega a este segundo adquirente la condición de tercero hipotecario pues al ser nulo el embargo de cosa ajena la misma nulidad reviste la enajenación judicial o administrativa en que culmina, que vuelve a calificar de “venta de cosa ajena”. Se recoge en varias resoluciones, para negarle el carácter de tercero hipotecario, el concepto dado por la sentencia de 7 de diciembre de 1987, según la cual “es tercero en el campo de derecho hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Por lo tanto, la cualidad de “tercero hipotecario” no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base a tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues…si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o  anulable, la fe pública registral no desempeña la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca”.

El fallo al que llegan algunas sentencias es rotundo, especialmente cuando en el supuesto de hecho ha existido un embargo de cosa ajena, el contrato por el que adquiere el segundo comprador y en virtud de cual inscribe es nulo por falta de objeto o de poder de disposición del titular registral, dado que la inscripción no lo convalida no puede gozar de la protección del registro. Razonamiento que, como luego veremos, choca frontalmente con nuestro sistema registral

  Pese a todo, la corriente mayoritaria seguía pronunciándose a favor de la protección registral en base a una serie de argumentos que recoge y amplía el Pleno de la Sala I del TS para fijar doctrina legal uniforme y que pasamos a examinar siguiendo, por razones metodológicas, un orden inverso al cronológico.

Primero.- La sentencia de 7 de septiembre de 2007, reconduce la figura de la “doble venta” a la situación anterior al giro jurisprudencial producido en los años 90, rechazando la necesidad del requisito de  la “coetaneidad cronológica” y la exigencia de no consumación de la primera transmisión para poder aplicar el artículo 1473 del CC., ya que, alega, el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo y sin embargo la  propiedad acabe perteneciendo al que compró luego mediante contrato intrínsecamente valido e inscribió en el Registro de la Propiedad.

Pone de relieve la confusión generada al englobar dentro del mismo concepto de “venta de cosa ajena” figuras dispares: una perfectamente compatible con nuestro sistema de compraventa consensual,  en que el vendedor no propietario se obliga a procurar  al comprador la entrega de la cosa para lograr el efecto traslativo y otra anómala, que incluso puede llegar a constituir delito de estafa y para la que existen reglas específicas. La primera, añadiríamos, huérfana de previsión legal, ha sido perfilada por la doctrina y la jurisprudencia partiendo de una visión global de nuestro ordenamiento, no hay mas que ver los numerosos argumentos utilizados para defender su validez; la segunda, con regulación expresa, ha sido desnaturalizada con interpretaciones que olvidan otros preceptos y antecedentes de nuestro ordenamiento, lo que corrige el TS al sentar la necesaria concordancia del artículo 1473 de CC con el artículo 606 y 608 del propio texto legal, con los artículo 32 y 34 de la LH y con los propios antecedentes históricos de los mismos, recordando que el precepto no implica una alteración del sistema transmisivo mediante el titulo y modo sino una regla especial ante una situación anómala.

Se apoya el TS en otra regla de interpretación, los antecedentes legislativos, recordando el artículo 23 (hoy 32) de la Ley Hipotecaria de 1861 y lo señalado por el legislador en su Exposición de Motivos, cuando advertía al comprador que no inscribiese que “aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción”. La claridad de estas palabras no requiere ninguna interpretación.

 Otro de los argumentos, que analizaremos a continuación, en que se fundamenta el Tribunal Supremo es la doctrina legal establecida en  la sentencia de 5 de marzo de 2007 sobre el artículo 34 de la LH para defender que ya no procede sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente porque lo que purifica ese precepto es precisamente esa falta de poder disposición del transmitente y si la finca existe también habrá tenido objeto, de esta forma excluye la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria.  

Segundo.- La doctrina legal que acerca del artículo 34 de la Ley Hipotecaria sienta el TS en la sentencia de 5 de marzo de 2007 es, a nuestro juicio, la acertada y ajustada plenamente a nuestra legislación. Los antecedentes históricos y  legislativos, la realidad social actual y el espíritu y finalidad de la normativa hipotecaria, reglas de interpretación de las normas (artículo 3 del CC), así lo avalan.

Para conocer el espíritu y finalidad de la normativa registral basta una lectura de la Exposición de Motivos de la Ley de 1861, creadora del sistema. Su objetivo acabar con la clandestinidad de las transacciones inmobiliarias y con el nacimiento de cargas ocultas fomentando la inscripción y la publicidad de unas y otras, garantizando la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. Para conseguirlo se establecieron tres principios esenciales,  el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente al tercero que inscribe (artículo 32 de la LH), consagrado en el propio Código Civil (artículo 606), el principio de fe pública registral (artículo 34 de la LH) en virtud del cual deviene en inatacable la posición del tercero que, con los debidos requisitos, adquiere confiado en los pronunciamientos registrales y el principio de legitimación registral por el que se presume la integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales que se hallan bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), reconocidos por el propio artículo 608 del Código Civil que remite a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria para determinar los efectos de la inscripción y el valor de los asientos.

Las sucesivas reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 reforzaron todos estos principios, especialmente el de fe pública registral, suprimiendo con la Ley de 1944 el sistema de notificaciones de la legislación anterior, duramente criticado, y confiando única y exclusivamente en el contenido del Registro para dotar de una extraordinaria protección al tercero que contratará con el titular registral, eso sí, siempre que reuniera los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.  

    

Pero ¿cuál es el contenido del Registro que se presume exacto e integro y que queda amparado por el principio de fe pública registral? Precisamente todo lo relativo a la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (artículo 2 de la Ley Hipotecaria). El principio de legitimación registral o de presunción de exactitud no se extiende a los datos relativos al estado civil, cuya prueba corresponde al Registro Civil, tampoco a los datos físicos o de mero hecho, que no quedan cubiertos por la fe pública, sino al contenido jurídico que publica el Registro de la Propiedad. La fe pública ampara  la existencia, titularidad y extensión del derecho inscrito, como reiteradamente tiene declarado el propio TS ( STS de 6 de febrero de 1987, 9 de febrero de 1989, 15 de junio de 1989, 7 de febrero de 1998, entre otras) y el principio de inoponibilidad protege al tercero frente a lo no inscrito.

Como puede exigirse, para que al tercero quede protegido, que contrate confiando en el Registro, que lo haga con la persona que según los pronunciamientos registrales es el propietario para que, una vez formalizado el acto adquisitivo de buena fe y con todos sus requisitos (consentimiento, objeto, causa y forma, en este caso), se tache el contrato de nulo y se utilice precisamente como argumento para imponer esa sanción que el propietario registral ha dejado de serlo por una causa que no consta el Registro, cualquiera que sea esa, venta anterior, resolución del contrato…Tal razonamiento choca con la mas elemental lógica jurídica. Los artículos 32 y 34 de la LH tiene como misión  proteger al tercero hipotecario de cualquier inexactitud del contenido registral relativa a la existencia, titularidad o extensión del derecho y utilizando las propias palabras del TS, el artículo 34 de la LH salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente, ampara, en definitiva, las adquisiciones a non domino.

Es incuestionable la existencia y necesidad del artículo 33 de la Ley Hipotecaria. La inscripción no puede convalidar un acto nulo, un contrato  que no cumple los requisitos propios exigidos por el ordenamiento. Pero también es incuestionable la presencia del artículo 34, excepción del anterior, y del artículo 32 que protege al tercero cuando el vicio o el defecto deriva de la inexactitud del Registro motivada, entre otras razones, porque determinadas transmisiones, gravámenes o mutaciones reales o causas de resolución no han tenido acceso al mismo y que por ello le son inoponibles Como señala el Tribunal, la nulidad del artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente sino con los requisitos intrínsecos del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita, tales como la falta de consentimiento, ilicitud de la causa, omisión de notificaciones esenciales del procedimiento ejecutivo…

  

Por otro lado, el tercero hipotecario, para gozar de la protección del Registro deberá cumplir, además de la exigencia de que el título sea valido en los términos que acabamos de indicar, los restantes requisitos que le exige el precepto: la previa inscripción de la finca o derecho a nombre del transmitente, la no constancia en el Registro de las causas de nulidad o resolución del derecho de éste, la onerosidad de la adquisición y que sea un tercero de buena fe.

 

El último de estos requisitos queda sujeto a la apreciación de los Tribunales que determinarán si existe o no y fallarán en consecuencia, de hecho muchas de las sentencias que acaban denegando la protección al segundo comprador es por la falta de buena fe, como ocurre en la que estamos analizando de 7 de septiembre, que en su Fundamento de Derecho Tercero reitera la postura jurisprudencial de que la buena fe debe exigirse no solo en el supuesto del artículo 34 de la LH sino también en el caso del artículo 32 de la misma Ley y del artículo 1473 del CC,

Añade un segundo extremo en la doctrina que sienta sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, dicho precepto no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelve por causas que no consten en el Registro para que despliegue su eficacia. Se apoya, para tal afirmación, en el sentido de las propias palabras contenidas en la primera parte del párrafo primero del mismo que gozan de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.

Recurre nuevamente a los antecedentes históricos y legislativos, en concreto al antecedente inmediato de  la Ley de 30 de diciembre de 1944 de reforma hipotecaria, para reconducir el concepto de tercero hipotecario que estaba empezando a desvirtuarse.  Creemos, no obstante, interesante remontarnos un poco más allá, a la Ley de 1877, para confirmar que el debate que sobre el concepto de tercero hipotecario existió en un momento inicial, quedo zanjado con estas dos leyes y que nada ha cambiado para que vuelva plantearse exigiendo transmisiones intermedias.

En efecto, la reforma de 1877 sustituyó la palabra “tercero” del artículo 34 original de la Ley Hipotecaria de 1861 por la expresión de “en cuanto a los que con aquella (titular registral)  hubieran contratado”. Posteriormente la reforma de 1944, a la que alude el TS vuelve a introducir el término de “tercero” en la redacción del artículo 34 pero en la Exposición de Motivos el legislador justifica el porque de este término y su alcance y tras aclarar que  “las dudas que, motivadas en gran parte por una exagerada exégesis con harta frecuencia se han suscitado sobre el valor conceptual de tercero, han sido allanadas al precisar su concepto en el artículo 34., añade que a los efectos de la fides publica se entenderá por tercero “únicamente el tercer adquirente; es decir, el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa. Podría, es verdad, haberse sustituido la palabra tercero por adquirente pero se ha estimado más indicado mantener un término habitual en nuestro lenguaje legislativo.”

  Existe, es cierto, una importante controversia doctrinal en cuanto al concepto de tercero hipotecario pero no en los términos que se plantean algunas sentencias a partir de la de 1987 y que han restringido el ámbito de aplicación del artículo 34 de la LH. La polémica gira en torno a los diferentes terceros hipotecarios que existen en nuestra legislación hipotecaria y que se puede resumir en dos posturas: a) la monista, para la que solo existe un tercero hipotecario, el del artículo 34 de la LH, siendo las demás referencias contenidas en otros artículos de la LH meras manifestaciones de éste, por lo que, concluyen, el tercero de la legislación hipotecaria, en todo caso, debe reunir los requisitos del artículo 34 y b) la dualista, que considera que existen varios terceros en la LH con requisitos distintos, centrándose especialmente en el tercero del artículo 34 de la LH con sus cuatro requisitos y el del artículo 32 de la LH que regula el principio de inoponibilidad y al que solo exige el requisito de la inscripción si bien,  la jurisprudencia ya se ha manifestado de forma reiterada, también en las sentencias ahora comentadas, en que este tercero también debe cumplir el requisito de la buena fe. Ante un supuesto de doble venta, una y otra postura llegan a soluciones distintas, la monista resuelve el conflicto de títulos aplicando el artículo 34 con todos sus requisitos, la dualista aplicando el artículo 32 de la LH y 606 del CC sin exigir los requisitos adicionales, pero ni una ni otra niegan la protección al tercero. Pese a su interés, su estudio excede del objeto de estas notas.

Tercero.- Por último la sentencia de 5 de marzo de 2007 se detiene en otra cuestión: si el embargo trabado sobre una finca que ya no era  propiedad del ejecutado por habérsela vendido a otro determina o no la nulidad del acto adquisitivo. El Tribunal ya adelanta que la situación ha cambiado con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil que declara expresamente la validez del embargo de cosa ajena en su artículo 594 apartado 1 pero pese a ello considera necesario abordar el tema ante posibles procedimientos todavía basados en la primitiva Ley y ante las dudas que se pueden generar por la remisión que el nuevo precepto hace a la legislación sustantiva y la referencia contenida en su apartado segundo a la “nulidad de la enajenación”. La solución adoptada se ajusta a la línea argumental de toda la sentencia al fijar como doctrina que “la circunstancia de no pertenecer al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al dominio y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien si lo hizo después de haber confiado en el Registro.”

Nada que añadir salvo que creemos que es indiferente la causa por la que el ejecutado ya no es propietario del bien, lo importante es que ésta (resolución, anulación, venta…) no conste en el Registro para que puedan entrar en juego los artículos citados.

El Tribunal Supremo consciente de la que la doctrina adoptada puede generar polémica se anticipa a las críticas en el Fundamento Octavo de la Sentencia de 5 de marzo. Frente a la posible objeción de la justicia material alega la realidad de nuestro sistema que resulta de su articulado, de los preámbulos y exposiciones de motivos que revelan con meridiana claridad cual fue el objetivo y condición más esencial del sistema hipotecario el triunfo de la seguridad de la propiedad, de la certidumbre del dominio, de la seguridad jurídica. Recuerda, además, que existen otra serie de medidas que el ordenamiento prevé para proteger a los compradores en documento privado, impedidos por ello para inscribir su adquisición. Vistas las medidas reseñadas, es evidente que se está refiriendo a los procedimientos de apremio donde se embarga un bien ajeno al no haberse podido inscribir el documento privado. La práctica  registral nos muestra que este supuesto se produce especialmente en los compradores de pisos en construcción.      

 

Concluyendo, como se deduce de lo expuesto las sentencias del TS nos merecen una valoración muy positiva: desde un punto de vista general, porque el hecho de  uniformizar la doctrina, cualquiera que sea la materia en cuestión, contribuye a dotar de mayor seguridad jurídica a nuestro ordenamiento, valor esencial consagrado en nuestra Constitución (artículo 9,3); y desde un punto de vista particular, porque permite al Registro de la Propiedad cumplir  con toda su plenitud la función para la que fue creado.

Notes de base de page numériques:

1  La S. TS 5 marzo 2007 puede encontrarse  en http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia/, id Cendoj 28079110012007100245
2 La S. TS 7 septiembre 2007 puede encontrarse en http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia/, id Cendoj 28079110012007100934

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Carmen Betegón. «FIJACION DE DOCTRINA SOBRE ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA Y 1473 DEL CÓDIGO CIVIL.». principal, NUL. Comentarios de SentenciasNulidad de los actos jurídicos
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fonction : Registradora de la Propiedad